คิดกำไรก่อนลงทุน
ตัดค่าใช้จ่ายทั้งหมด ดูกำไรสุทธิที่แท้จริง
ตามอัตราตลาดไทย 2569
คำนวณกำไร Property Flip (ซื้อขายที่ดิน)
คำนวณกำไรสุทธิจากการซื้อและขายที่ดิน ตัดค่าธรรมเนียมโอน ดอกเบี้ยกู้ยืม ค่าปรับปรุง ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่น
ข้อมูลการซื้อขาย
ผลการคำนวณกำไร
ราคาซื้อ
-
ราคาขาย
-
ส่วนต่างราคา
-
ต้นทุนทั้งหมด
ราคาซื้อ-
ค่าธรรมเนียมโอนซื้อ (2%)-
ดอกเบี้ยกู้ยืม-
ค่าปรับปรุง-
ค่าจดทะเบียน/สำรวจ-
ค่าอื่น-
รวมต้นทุน-
ค่าใช้จ่ายการขาย
ค่าธรรมเนียมโอนขาย (2%)-
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%)-
รวมค่าขาย-
กำไรสุทธิ
-
-
คำถามที่พบบ่อย
Property Flip คืออะไร?
Property Flip คือการซื้อที่ดิน ปรับปรุง และขายไปในระยะเวลาสั้น (โดยปกติ 1-3 ปี) เพื่อหากำไรจากความแตกต่างราคา
ต้นทุนที่ต้องพิจารณาคืออะไร?
ค่าจัดหาเงิน (ดอกเบี้ยกู้ยืม) + ค่าซ่อมแซมปรับปรุง + ค่าธรรมเนียมโอนซื้อ 2% + ค่าธรรมเนียมโอนขาย 2% + ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือแสตมป์ (ผู้ขาย) + ค่าจดทะเบียน + ค่าตัวจริง/ค่าสำรวจ
ดอกเบี้ยกู้ยืมคิดอย่างไร?
คิดจากจำนวนเงินกู้และระยะเวลาถือครอง ถ้าซื้อ 2.5 ล้านบาท กู้ 80% (2 ล้าน) ดอกเบี้ย 5% ต่อปี เวลา 2 ปี ดอกเบี้ยประมาณ 200,000 บาท
ค่าปรับปรุงอย่างไร?
ค่าปรับปรุง คืออาคาร ระบบวัสดุ แต่ที่ดินไม่ได้ปรับปรุง ใส่ค่าปรับปรุงตามประเมิน หรือตามค่าจ้างช่างและวัสดุ
ขายได้ราคาเท่าไหร่ถึงจะคุ้ม?
กำไรสุทธิ = ราคาขาย - (ต้นทุนจัดหา + ดอกเบี้ย + ค่าปรับปรุง + ค่าธรรมเนียมโอนซื้อ/ขาย) ต้องขายให้สูงกว่าต้นทุนรวมถึงค่าใช้จ่ายตรง
ค่าโอนบ้านปี 2569 คิดอัตราเท่าไร?
ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (ลดเหลือ 1% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้าน จนถึง 31 ธ.ค. 2568), ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน (ลดเหลือ 0.01% สำหรับกู้ไม่เกิน 3 ล้าน)
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ต่างกันอย่างไร?
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถือครองน้อยกว่า 5 ปีหรือไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้าน) | อากรแสตมป์ 0.5% (ถือครอง 5 ปีขึ้นไปและมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง
ราคาประเมินกรมที่ดินกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร?
ราคาประเมินคือราคาที่กรมที่ดินกำหนดเพื่อใช้คิดค่าธรรมเนียม อัปเดตทุก 4 ปี มักต่ำกว่าราคาตลาด 20-50% ภาษีและค่าธรรมเนียมใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า
แหล่งอ้างอิงทางการ
- กรมที่ดิน (dol.go.th) — อัตราค่าธรรมเนียมการโอนและจดทะเบียนสิทธิ์
- ธนาคารแห่งประเทศไทย (bot.or.th) — อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอ้างอิง MRR/MLR
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ผลการคำนวณเป็นการประมาณการเท่านั้น อาจไม่คำนึงถึงความเสี่ยง สภาวะตลาด และการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย