คำนวณกำไร Property Flip (ซื้อขายที่ดิน)

Property Flip คือการซื้อที่ดิน ปรับปรุง และขายไปในระยะเวลาสั้น (โดยปกติ 1-3 ปี) เพื่อหากำไรจากความแตกต่างราคา

ค่าจัดหาเงิน (ดอกเบี้ยกู้ยืม) + ค่าซ่อมแซมปรับปรุง + ค่าธรรมเนียมโอนซื้อ 2% + ค่าธรรมเนียมโอนขาย 2% + ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือแสตมป์ (ผู้ขาย) + ค่าจดทะเบียน + ค่าตัวจริง/ค่าสำรวจ

คิดจากจำนวนเงินกู้และระยะเวลาถือครอง ถ้าซื้อ 2.5 ล้านบาท กู้ 80% (2 ล้าน) ดอกเบี้ย 5% ต่อปี เวลา 2 ปี ดอกเบี้ยประมาณ 200,000 บาท

ค่าปรับปรุง คืออาคาร ระบบวัสดุ แต่ที่ดินไม่ได้ปรับปรุง ใส่ค่าปรับปรุงตามประเมิน หรือตามค่าจ้างช่างและวัสดุ

กำไรสุทธิ = ราคาขาย - (ต้นทุนจัดหา + ดอกเบี้ย + ค่าปรับปรุง + ค่าธรรมเนียมโอนซื้อ/ขาย) ต้องขายให้สูงกว่าต้นทุนรวมถึงค่าใช้จ่ายตรง

ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (ลดเหลือ 1% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้าน จนถึง 31 ธ.ค. 2568), ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน (ลดเหลือ 0.01% สำหรับกู้ไม่เกิน 3 ล้าน)

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถือครองน้อยกว่า 5 ปีหรือไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้าน) | อากรแสตมป์ 0.5% (ถือครอง 5 ปีขึ้นไปและมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง

ราคาประเมินคือราคาที่กรมที่ดินกำหนดเพื่อใช้คิดค่าธรรมเนียม อัปเดตทุก 4 ปี มักต่ำกว่าราคาตลาด 20-50% ภาษีและค่าธรรมเนียมใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า