ประเมินมูลค่าอสังหาฯเชิงพาณิชย์

วิธี Income Approach คำนวณจาก NOI และ Cap Rate สำหรับอาคารพาณิชย์ ห้องเช่า สำนักงาน

คำนวณมูลค่าอสังหาฯเชิงพาณิชย์ ปี 2569

ประเมินมูลค่าทรัพย์สินพาณิชย์จากรายได้ที่สร้างได้ โดยใช้สูตร Income Approach ที่เป็นมาตรฐานสากล

ข้อมูลความน่าเชื่อถือ

ใช้ข้อมูลอ้างอิงจากหน่วยงานทางการของไทย และแสดงผลเพื่อช่วยวางแผนก่อนตัดสินใจ

อัปเดตล่าสุด: 21 เม.ย. 2569

แหล่งที่มา

  • สถาบันสำรวจราคาอสังหาฯไทย (TAREA): Cap Rate ย่างสำหรับทรัพย์สินพาณิชย์
  • ธนาคารแห่งประเทศไทย: การประเมินมูลค่าอสังหาฯด้วย Income Approach

สมมติฐานและข้อควรทราบ

  • Cap Rate ตั้งแต่ 4-8% ขึ้นอยู่กับประเภทและสภาพทรัพย์สิน
  • NOI = รายได้เช่า - ค่าดำเนินการ (ไม่รวมค่าดอกเบี้ยจำนอง)
  • ข้อมูลรายได้เช่าและค่าดำเนินการเป็นจำนวนประมาณ
TAREA: Commercial Property Valuation ธนาคารแห่งประเทศไทย: Property Valuation

สูตรที่ใช้คำนวณ

  • NOI = รายได้เช่าต่อปี - ค่าดำเนินการต่อปี
  • มูลค่าทรัพย์สิน = NOI ÷ Cap Rate
  • Cap Rate = อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาฯ (ปกติ 4-8% สำหรับเชิงพาณิชย์)

คู่มือและเครื่องมือที่เกี่ยวข้อง

🏠 เครื่องคำนวณอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท 🔧 เครื่องคำนวณค่าใช้จ่ายในบ้าน 🔍 ช่วยเลือกเครื่องคำนวณ

คำถามที่พบบ่อย

Income Approach คืออะไร?
Income Approach เป็นวิธีประเมินมูลค่าอสังหาฯจากรายได้ที่สร้างได้ โดยใช้สูตร: มูลค่า = Net Operating Income ÷ Cap Rate คำนวณจากความสามารถในการสร้างรายได้ของทรัพย์สิน
Net Operating Income (NOI) คืออะไร?
NOI = รายได้เช่าทั้งหมด - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ (ไม่รวมค่าดอกเบี้ยจำนอง) เป็นรายได้สุทธิที่เสมือนเจ้าของทรัพย์สิน
Cap Rate คืออะไรและเท่าไร?
Cap Rate = NOI ÷ มูลค่าทรัพย์สิน ส่วนใหญ่อสังหาฯเชิงพาณิชย์ใช้ 4-8% ขึ้นอยู่กับสภาพ location และอุตสาหกรรม
ค่าโอนบ้านปี 2569 คิดอัตราเท่าไร?
ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (ลดเหลือ 1% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้าน จนถึง 31 ธ.ค. 2568), ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน (ลดเหลือ 0.01% สำหรับกู้ไม่เกิน 3 ล้าน)
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ต่างกันอย่างไร?
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถือครองน้อยกว่า 5 ปีหรือไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้าน) | อากรแสตมป์ 0.5% (ถือครอง 5 ปีขึ้นไปและมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง
ราคาประเมินกรมที่ดินกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร?
ราคาประเมินคือราคาที่กรมที่ดินกำหนดเพื่อใช้คิดค่าธรรมเนียม อัปเดตทุก 4 ปี มักต่ำกว่าราคาตลาด 20-50% ภาษีและค่าธรรมเนียมใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า
ซื้อบ้านมือสองต้องระวังค่าใช้จ่ายอะไร?
ค่าธรรมเนียมโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ค่าจดจำนอง ค่าตรวจสอบภาระผูกพัน ค่าประเมินราคา ค่าซ่อมแซม และค่าประกันภัย รวมกันอาจสูงถึง 5-10% ของราคาซื้อ