ประเมินมูลค่าอสังหาฯเชิงพาณิชย์
วิธี Income Approach คำนวณจาก NOI และ Cap Rate สำหรับอาคารพาณิชย์ ห้องเช่า สำนักงาน
คำนวณมูลค่าอสังหาฯเชิงพาณิชย์ ปี 2569
ประเมินมูลค่าทรัพย์สินพาณิชย์จากรายได้ที่สร้างได้ โดยใช้สูตร Income Approach ที่เป็นมาตรฐานสากล
ข้อมูลความน่าเชื่อถือ
ใช้ข้อมูลอ้างอิงจากหน่วยงานทางการของไทย และแสดงผลเพื่อช่วยวางแผนก่อนตัดสินใจ
อัปเดตล่าสุด: 21 เม.ย. 2569
แหล่งที่มา
- สถาบันสำรวจราคาอสังหาฯไทย (TAREA): Cap Rate ย่างสำหรับทรัพย์สินพาณิชย์
- ธนาคารแห่งประเทศไทย: การประเมินมูลค่าอสังหาฯด้วย Income Approach
สมมติฐานและข้อควรทราบ
- Cap Rate ตั้งแต่ 4-8% ขึ้นอยู่กับประเภทและสภาพทรัพย์สิน
- NOI = รายได้เช่า - ค่าดำเนินการ (ไม่รวมค่าดอกเบี้ยจำนอง)
- ข้อมูลรายได้เช่าและค่าดำเนินการเป็นจำนวนประมาณ
ผลการประเมินมูลค่า
มูลค่าทรัพย์สิน (Income Approach)
-
รายได้เช่า/ปี-
ค่าดำเนินการ/ปี-
NOI (Net Operating Income)-
Cap Rate-
มูลค่าทรัพย์สิน (NOI ÷ Cap Rate)-
หมายเหตุ: มูลค่าคำนวณจากข้อมูลที่คุณกรอก เป็นการประมาณเพื่อการวิเคราะห์เบื้องต้นเท่านั้น
สูตรที่ใช้คำนวณ
- NOI = รายได้เช่าต่อปี - ค่าดำเนินการต่อปี
- มูลค่าทรัพย์สิน = NOI ÷ Cap Rate
- Cap Rate = อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาฯ (ปกติ 4-8% สำหรับเชิงพาณิชย์)
คำถามที่พบบ่อย
Income Approach คืออะไร?
Income Approach เป็นวิธีประเมินมูลค่าอสังหาฯจากรายได้ที่สร้างได้ โดยใช้สูตร: มูลค่า = Net Operating Income ÷ Cap Rate คำนวณจากความสามารถในการสร้างรายได้ของทรัพย์สิน
Net Operating Income (NOI) คืออะไร?
NOI = รายได้เช่าทั้งหมด - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ (ไม่รวมค่าดอกเบี้ยจำนอง) เป็นรายได้สุทธิที่เสมือนเจ้าของทรัพย์สิน
Cap Rate คืออะไรและเท่าไร?
Cap Rate = NOI ÷ มูลค่าทรัพย์สิน ส่วนใหญ่อสังหาฯเชิงพาณิชย์ใช้ 4-8% ขึ้นอยู่กับสภาพ location และอุตสาหกรรม
ค่าโอนบ้านปี 2569 คิดอัตราเท่าไร?
ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (ลดเหลือ 1% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้าน จนถึง 31 ธ.ค. 2568), ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน (ลดเหลือ 0.01% สำหรับกู้ไม่เกิน 3 ล้าน)
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ต่างกันอย่างไร?
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถือครองน้อยกว่า 5 ปีหรือไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้าน) | อากรแสตมป์ 0.5% (ถือครอง 5 ปีขึ้นไปและมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง
ราคาประเมินกรมที่ดินกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร?
ราคาประเมินคือราคาที่กรมที่ดินกำหนดเพื่อใช้คิดค่าธรรมเนียม อัปเดตทุก 4 ปี มักต่ำกว่าราคาตลาด 20-50% ภาษีและค่าธรรมเนียมใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า
ซื้อบ้านมือสองต้องระวังค่าใช้จ่ายอะไร?
ค่าธรรมเนียมโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ค่าจดจำนอง ค่าตรวจสอบภาระผูกพัน ค่าประเมินราคา ค่าซ่อมแซม และค่าประกันภัย รวมกันอาจสูงถึง 5-10% ของราคาซื้อ