คำนวณค่าเช่าคอนโด 2569 วิเคราะห์ผลตอบแทนการลงทุน
Gross Yield, Net Yield, Cash-on-Cash ROI, กระแสเงินสด, ระยะคืนทุน
เหมาะสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ที่ต้องการวิเคราะห์คอนโดปล่อยเช่า
คำนวณค่าเช่าคอนโด 2569 — Rental Yield & ROI
กรอกราคาซื้อคอนโด ค่าเช่าที่คาดหวัง ค่าใช้จ่าย และข้อมูลสินเชื่อ ระบบจะคำนวณผลตอบแทนค่าเช่า กระแสเงินสดรายเดือน และระยะเวลาคืนทุน ช่วยตัดสินใจก่อนลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า
ข้อมูลความน่าเชื่อถือ
ใช้ข้อมูลอ้างอิงจากหน่วยงานทางการของไทย และแสดงผลเพื่อช่วยวางแผนก่อนตัดสินใจ
อัปเดตล่าสุด: 20 เม.ย. 2569
แหล่งที่มา
- สูตร Gross/Net Rental Yield และ Cash-on-Cash ROI ตามมาตรฐานการประเมินอสังหาริมทรัพย์สากล
- สูตรค่าผ่อนแบบลดต้นลดดอก (Reducing Balance) ตามมาตรฐานธนาคารพาณิชย์ไทย
สมมติฐานและข้อควรทราบ
- ค่าเช่าคงที่ตลอด ไม่มีปรับขึ้น — ค่าเช่าจริงอาจเปลี่ยนตามตลาด
- ดอกเบี้ยคงที่ตลอดสัญญา — ดอกเบี้ยจริงอาจลอยตัว
- ไม่รวมการเพิ่มขึ้นของราคาคอนโด (Capital Gain) ในผลตอบแทน
- อัตราห้องว่างเป็นค่าเฉลี่ยต่อปี — ช่วงว่างจริงอาจกระจุกในบางเดือน
สูตรที่ใช้คำนวณ
- Gross Rental Yield = (ค่าเช่ารายปี ÷ ราคาซื้อ) × 100
- Net Rental Yield = ((ค่าเช่าสุทธิรายปี − ค่าใช้จ่ายรายปี) ÷ ราคาซื้อ) × 100
- Cash-on-Cash ROI = ((รายได้สุทธิ − ค่าผ่อนรายปี) ÷ เงินลงทุนจริง) × 100
- กระแสเงินสด/เดือน = (รายได้สุทธิ − ค่าผ่อนรายปี) ÷ 12
- ระยะเวลาคืนทุน = เงินลงทุนจริง ÷ กระแสเงินสดรายปี
- ค่าผ่อนรายเดือน (ลดต้นลดดอก) = P × [r(1+r)n] / [(1+r)n − 1]
ศึกษาเพิ่มเติมจากบทความของเรา
คำถามที่พบบ่อย
Gross Rental Yield คืออะไร?
Gross Rental Yield คือผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้น คำนวณจากค่าเช่ารายปีหารด้วยราคาซื้อคอนโด คูณ 100 ยังไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ ใช้เปรียบเทียบเบื้องต้นระหว่างโครงการ โดยทั่วไปคอนโดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 4–7%
Net Rental Yield ต่างจาก Gross อย่างไร?
Net Rental Yield หักค่าใช้จ่ายจริง เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ประกัน และช่วงห้องว่าง ออกจากรายได้ค่าเช่าก่อนหารด้วยราคาซื้อ ให้ภาพผลตอบแทนจริงที่แม่นยำกว่า
Cash-on-Cash ROI คืออะไร?
Cash-on-Cash ROI วัดผลตอบแทนเทียบกับเงินที่จ่ายออกจริง (เงินดาวน์ + ค่าธรรมเนียมโอน) หลังหักค่าผ่อนแล้ว เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ใช้สินเชื่อ เพราะแสดงว่าเงินที่ควักจ่ายจริงได้ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์
อัตราห้องว่าง (Vacancy Rate) ควรใส่เท่าไร?
ค่าเฉลี่ยอัตราห้องว่างคอนโดปล่อยเช่าในกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 5–15% ขึ้นอยู่กับทำเลและราคา หากคอนโดอยู่ใกล้ BTS/MRT หรือย่านธุรกิจ อาจต่ำกว่า 5% สำหรับคอนโดชานเมืองอาจสูงถึง 15–20%
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: เครื่องมือนี้ใช้เพื่อประมาณการผลตอบแทนเบื้องต้นสำหรับวางแผนการลงทุน ผลตอบแทนจริงขึ้นอยู่กับค่าเช่าตลาด อัตราดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายจริง และราคาคอนโดในอนาคต