คำนวณค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ปี 2569

สูตรที่ใช้คำนวณ

• ค่าจดทะเบียนโอน (ปกติ) = ราคาประเมิน x 2%
• ค่าจดทะเบียนจำนอง (ปกติ) = วงเงินจำนอง x 1% (ไม่เกิน 200,000 บาท)
• ค่าธรรมเนียมมาตรการ (กรณีเข้าเงื่อนไข) = 0.01% สำหรับค่าโอนและค่าจำนอง
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 3.3% x ฐานราคาที่สูงกว่า (ราคาซื้อขาย/ราคาประเมิน)
• อากรแสตมป์ = 1 บาทต่อทุก 200 บาท และยกเว้นเมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ภาษีหัก ณ ที่จ่ายผู้ขายนิติบุคคล = 1% x ฐานราคาที่สูงกว่า

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านประกอบด้วยอะไรบ้าง?

เมื่อซื้อบ้านหรือที่ดิน เราต้องเสียค่าธรรมเนียมหลายประเภท และค่าเหล่านี้สามารถรวมกันเป็นจำนวนเงินที่สำคัญได้ ตัวอย่าง: ซื้อบ้านราคา 3,500,000 บาท กรณีเจ้าของเดิมถือครองไม่ถึง 5 ปี ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายคือ:

• ค่าโอนสิทธิ: 2% ของราคาประเมิน = 3,500,000 × 2% = 70,000 บาท
• ค่าจดจำนอง: 1% ของราคาประเมิน = 3,500,000 × 1% = 35,000 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาประเมิน = 3,500,000 × 3.3% = 115,500 บาท

รวมทั้งหมด: 70,000 + 35,000 + 115,500 = 220,500 บาท

ถ้าเจ้าของปัจจุบันถือครองนานกว่า 5 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะจะถูกแทนด้วยอากรแสตมป์ 0.5%:

ตัวอย่างที่ 2: ซื้อบ้านราคา 2,000,000 บาท จากเจ้าของที่ถือครองนานกว่า 5 ปี

• ค่าโอน: 2,000,000 × 2% = 40,000 บาท
• ค่าจดจำนอง: 2,000,000 × 1% = 20,000 บาท
• อากรแสตมป์: 2,000,000 × 0.5% = 10,000 บาท

รวมทั้งหมด: 40,000 + 20,000 + 10,000 = 70,000 บาท

การคำนวณค่าธรรมเนียมทีละขั้น

1. หาราคาประเมิน: ติดต่อสำนักงานที่ดิน (dol.go.th) เพื่อขอประเมินราคาทรัพย์สิน — นี่คือราคาที่ใช้คำนวณค่าธรรมเนียม ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง
2. ตรวจสอบอายุการถือครอง: ดูจากเอกสารโอนปัจจุบัน วันที่โอนเข้า วันที่ขึ้นทะเบียน เพื่อดูว่าเจ้าของปัจจุบันถือครองนานกว่า 5 ปีหรือไม่
3. คำนวณตามอัตรา: ใช้ราคาประเมิน × อัตราค่าธรรมเนียม (2%, 1%, และ 3.3% หรือ 0.5%) ตามสถานะของเจ้าของเดิม
4. รวมค่าธรรมเนียม: บวกค่าโอน + ค่าจดจำนอง + ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์

สิ่งสำคัญที่ต้องรู้

ราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง — ค่าธรรมเนียมคำนวณจากราคาประเมินตามกฎหมาย อ้างอิง: พระราชกฤษฎีกาภาษีธุรกิจเฉพาะ (rd.go.th) [อัปเดต 2569] และเอกสารของสำนักงานที่ดิน (dol.go.th) [อัปเดต 2569]

ต้องการดูค่างวดผ่อนบ้านด้วยหรือไม่? → คำนวณผ่อนบ้านและรีไฟแนนซ์