วิธีเปรียบเทียบราคาสินทรัพย์
คำนวณมูลค่าโดยอ้างอิงจากราคาขายของทรัพย์สินที่คล้ายคลึง ในพื้นที่เดียวกันหรือใกล้เคียง
ผลลัพธ์ใช้เพื่อสนับสนุนการตัดสินใจซื้อ-ขาย หรือยื่นขอเงินกู้
คำนวณมูลค่าที่ดิน บ้าน คอนโด ปี 2569
กรอกข้อมูลที่ดิน/บ้านของคุณและข้อมูลทรัพย์สินที่เปรียบเทียบ ระบบจะช่วยประเมินมูลค่าโดยปรับแก้ผลต่างด้านตำแหน่ง ขนาด และสภาพ
ข้อมูลความน่าเชื่อถือ
ใช้ข้อมูลอ้างอิงจากหน่วยงานทางการของไทย และแสดงผลเพื่อช่วยวางแผนก่อนตัดสินใจ
อัปเดตล่าสุด: 20 เม.ย. 2569
แหล่งที่มา
- สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย (Thai Real Estate Association)
- ธนาคารแห่งประเทศไทย: คู่มือวิธีประเมินมูลค่า
- กรมที่ดิน: ข้อมูลธรรมชาติที่ดิน และค่าประเมิน
สมมติฐานและข้อควรทราบ
- การประเมินนี้เป็นการประมาณการ ขึ้นอยู่กับข้อมูลที่คุณกรอก และตลาดจริง
- ข้อมูลทรัพย์สินที่เปรียบเทียบควรมาจากการขายจริงในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา
- ตำแหน่ง สภาพ และเงื่อนไขอื่น ๆ ส่งผลต่อมูลค่าอย่างมีนัยสำคัญ
ผลการประเมินมูลค่า
ราคาต่อหน่วย (ทรัพย์เปรียบเทียบ)
-
ราคาประเมินเบื้องต้น
-
มูลค่าประเมินแก้ไข
-
ราคาขายที่เปรียบเทียบ-
ขนาดที่เปรียบเทียบ-
ราคาต่อหน่วย-
ขนาดของคุณ-
ราคาประเมินเบื้องต้น-
ปรับแก้ตำแหน่ง ±-
ปรับแก้สภาพ ±-
มูลค่าประเมินแก้ไข-
หมายเหตุ: ผลลัพธ์เป็นการประมาณการเท่านั้น อ้างอิงจากข้อมูลที่คุณกรอก อาจแตกต่างจากค่าประเมินทรัพย์สินอย่างเป็นทางการจากธนาคารหรือสำนักประเมิน
สูตรที่ใช้คำนวณ
- ราคาต่อหน่วย = ราคาขายที่เปรียบเทียบ ÷ ขนาด
- ราคาประเมินเบื้องต้น = ราคาต่อหน่วย × ขนาดของคุณ
- ปรับแก้ตำแหน่ง: ±5% ถึง ±15% ตามสภาพตำแหน่ง
- ปรับแก้สภาพ: ±10% ถึง ±20% ตามสภาพทั่วไป
- มูลค่าประเมินแก้ไข = ราคาประเมินเบื้องต้น + ปรับแก้ทั้งหมด
เครื่องคำนวณอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง
- → คำนวณราคาต่อตารางวา — แปลงมูลค่าที่ดินเป็นราคาต่อหน่วย เพื่อดูราคาต่อตารางวาและเปรียบเทียบกับโครงการอื่น
- → คำนวณผ่อนบ้าน — หลังประเมินมูลค่าแล้วคำนวณค่างวดผ่อนบ้านที่เหมาะสมกับงบประมาณ
- → คำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา — ตรวจสอบผลกระทบต่อภาษีรายได้จากกำไรขายที่ดิน
- → คำนวณค่าธรรมเนียมโอนบ้าน — รู้มูลค่าแล้วต้องรู้ค่าธรรมเนียมโอนที่ต้องจ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์
คำถามที่พบบ่อย
วิธีประเมินมูลค่าที่ดิน/บ้านอย่างไรให้แม่นยำ?
ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาสินทรัพย์ (Comparative Market Analysis — CMA) ผลการขายล่าสุด ตำแหน่ง ขนาด เงื่อนไข ที่ดิน และสภาพทั่วไป ส่วนมากใช้เพื่อการสนับสนุนตัดสินใจซื้อ-ขายหรือเงินกู้
ปัจจัยอะไรส่งผลต่อมูลค่าที่ดิน?
ตำแหน่ง (ใกล้ BTS/MRT, เมืองหลัก, มหาวิทยาลัย) ขนาด สภาพที่ดิน โฉนด ดินแดน การพัฒนาในอนาคต เข้าถนน และสถานการณ์ตลาด
ต้องแก้ไขมูลค่าประเมินทำไม?
มูลค่าประเมินทำการ (Government Appraisal Value) อาจล้าสมัยหรือต่ำกว่าราคาตลาด ประเมินใหม่เมื่อตลาดเปลี่ยน ที่ดินมีการปรับปรุง หรือเพื่อลดหนี้สิน
ค่าโอนบ้านปี 2569 คิดอัตราเท่าไร?
ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (ลดเหลือ 1% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้าน จนถึง 31 ธ.ค. 2568), ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน (ลดเหลือ 0.01% สำหรับกู้ไม่เกิน 3 ล้าน)
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ต่างกันอย่างไร?
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถือครองน้อยกว่า 5 ปีหรือไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้าน) | อากรแสตมป์ 0.5% (ถือครอง 5 ปีขึ้นไปและมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง
ราคาประเมินกรมที่ดินกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร?
ราคาประเมินคือราคาที่กรมที่ดินกำหนดเพื่อใช้คิดค่าธรรมเนียม อัปเดตทุก 4 ปี มักต่ำกว่าราคาตลาด 20-50% ภาษีและค่าธรรมเนียมใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า
ซื้อบ้านมือสองต้องระวังค่าใช้จ่ายอะไร?
ค่าธรรมเนียมโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ค่าจดจำนอง ค่าตรวจสอบภาระผูกพัน ค่าประเมินราคา ค่าซ่อมแซม และค่าประกันภัย รวมกันอาจสูงถึง 5-10% ของราคาซื้อ